서울 아파트 매매 가격이 86주 연속 상승하며 역대 최장 상승 기록을 새로 썼습니다. 강남권 고가 아파트 상승세가 꺾이고 금리 및 규제 부담이 커지고 있지만 외곽 중저가 지역의 강세와 공급 부족이 시장을 떠받치고 있는 추세입니다.
1. 서울 집값 동향 : 외곽의 중저가가 이끄는 역대 최장 상승세
* 역대 최장 기록 경신
한국부동산원에 따르면 9월 넷째 주 서울아파트 매매 가격은 전주 대비 0.09% 상승하며 86주
연속 오름세를 기록했습니다. 이 기간 누적 상승률은 17.60%로, 이전 최장 기록(85주 연속, 7.71%)의 두 배를 웃도는 상승 폭입니다.
* 상승 폭 둔화 및 양극화
강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구가 하락세로 돌아서며 서울 전체의 상승 탄력은 5주 연속 줄었습니다. 그러나 서울 외곽 및 중저가 아파트가 강력한 오름세를 유지하며 전체 집값을 이끌고 있습니다.
2. 향후 부동산 시장을 가를 4대 주요 변수
(1) 금리 부담 가중
* 과거 최장 상승기(문재인 정부 시절 기준금리 0.5%대)와 달리 현재는 기준금리가 3.0%까지
인상된 상태입니다.
* 8월 예금은행의 주택담보대출 가중평균 금리는 연 4.66%로 3년 9개월 만에 최고치를 기록했으며 연내 추가 금리 인상 가능성도 열려 있어 이자 부담이 시장의 최대 변수로 작용하고 있습니다.
(2) 강력한 대출 규제
* 수도권 및 규제 지역 주택담보대출 한도가 주택 가격에 따라 6억,4억,2억 원으로 차등 적용되고 있으며, DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 엄격히 유지되고 있습니다.
(3) 보유세 강화 및 매물 출회 효과
* 다주택자와 고가 1 주택자에 대한 부유세 강화가 예고되어 있습니다.
* 정부는 다주택자 매물을 유도하기 위해 토지거래허가구역 내 실거주 유예 특례 신청 기한을 내년 말까지 연장했습니다. 향후 시장에 다주택자 급매물이 얼마나 나오느냐에 따라 집값 방향성이 달라질 수 있습니다.
(4) 수도권 주택 공급 차질
* 정부가 발표한 도심 공급 대책(용산정비창, 태릉 CC 등)이 지자체 및 주민 반대로 난항을 겪고
있고, 용산공원 부지 청년주택 구상 역시 표류 중입니다. 공급 부족 해소 없이는 근본적인 시장 안정을 기대하기 어려운 상황입니다.
3. 전문가 전망
전문가들은 한국은행의 향후 금리 인상 행보와 강남권의 하락세 확대가 서울 전체 가격 상승률을 둔화시킬 수 있다고 분석합니다. 다만, 세제 개편 부담에서 비교적 자유롭고 생애 최초 내 집 마련을 노리는 2030 세대의 대기 수요가 두터운 만큼, 서울 중, 하위 가격대 지역의 가격 강세는 당분간
지속될 것으로 전망됩니다.